A avaliação de imóveis realizada por prefeituras ou órgãos estaduais pode apresentar imprecisões devido a diferentes fatores e métodos empregados. Uma prática comum é o uso de fatores de homogeneização para tratar os dados, sendo este método preferido por sua compreensibilidade em relação à regressão linear, proporcionando uma abordagem mais acessível ao contribuinte. Esses fatores, geralmente com validade temporal e regional, são incorporados no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, especialmente na avaliação de terrenos.
Para a avaliação de edificações, utiliza-se o Método Evolutivo, que analisa o terreno e as construções separadamente, empregando o Método Comparativo para o terreno e o Método da Quantificação de Custo para as edificações. Neste último método, calcula-se o custo para construir uma edificação análoga, não idêntica, e posteriormente aplica-se a depreciação com base no estado de conservação e na idade aparente em relação à vida útil.
O Método Evolutivo exige o uso do Fator de Comercialização, mas muitas prefeituras optam por um índice neutro, geralmente igual a 1. Essa escolha pode levar a discrepâncias entre as avaliações e os valores de mercado, resultando frequentemente em um valor venal, base de cálculo dos impostos, inferior ao valor de mercado. Contudo, também ocorrem casos em que o imóvel é avaliado significativamente acima do valor de mercado, prejudicando o contribuinte ao ser tributado acima do justo valor.
A dinâmica do mercado imobiliário, sujeita a mudanças constantes, impacta os imóveis de maneiras diversas, com alguns experimentando valorização e outros enfrentando depreciação, muitas vezes devido ao desgaste natural e à falta de manutenção.
As avaliações em larga escala conduzidas pelo poder público enfrentam limitações, especialmente na construção de uma base amostral abrangente que contemple todas as variáveis em uma extensa área de amostragem. A ausência desse alcance compromete os indicadores de qualidade da amostra.
Para contestar uma tributação fundamentada em um valor irreal do imóvel, o primeiro passo é buscar uma empresa especializada em avaliação de imóveis para confirmar as suspeitas. Um laudo de avaliação bem fundamentado possibilita iniciar correções pela via administrativa e, se necessário, buscar recurso na via judicial.
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